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关于县城住宅小区物业管理情况的调研报告
 

 
 来源:本网整理     发布时间:2018/4/14 15:54:56  

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邱人常字[2018]5号
 
 
邱县人大常委会
关于县城住宅小区物业管理情况的调研报告
    为推进我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展,提升物业管理服务水平,满足人民日益提高的居住质量需求。3月21日,县人大常委会主任贾群英,副主任李保起带队,政府副县长谢国军陪同对县城住宅小区物业管理情况进行调研,通过听取县住建局、经济开发区社会事务管理局汇报、实地查看,后利用两周时间走访了解。现将物业管理调研情况报告如下:
    一、物业管理工作的现状
    县城规划区内已入住的小区共37个,分别是公务员小区、信和嘉园、园丁苑、城市花园、城市广场、城市艺墅、中央公园、枫林湾、国脉奥城、东方新城、东城国际、城南社区等16个面积在3万平米以上小区,以及地税小区、环保家园、华勤小区、交通佳苑等21个小型老旧小区。
    业主委员会已组建的小区共5个,分别为信和嘉园、园丁苑、城市花园、城市广场、城市艺墅小区,占所有小区比例的13.5%。 
    物业公司在县住建局备案的共13家,分别是河北炜华、奥元、东城、山岳亿佳、安居等物业公司。目前,全县新建住宅小区物业管理覆盖率80%以上,小型老旧小区没有物业公司管理。
    二、存在的主要问题
    1、业主委员会覆盖率低且作用发挥不充分。全县37个住宅小区,只有5个小区组建了业主委员会,覆盖率低,组建程序不规范,现有的业主委员会也没有发挥应用作用。致使业主对成立业主委员会认识不足,对公共事务不关心、不重视、不参与,业主委员会成立难。同时,物业公司及业主不积极配合业主委员会工作,也使业主委员会工作开展难度大,形同虚设,不能充分发挥业主委员会在小区管理中应有的作用。
    2、物业公司入住小区程序不规范。新建居民小区建设单位没有按照有关规定进行前期物业招投标,多数是自行委派下属物业公司或指派物业公司管理,物业公司入住小区程序不规范,物业管理服务不到位,业主与物业公司矛盾突出,有关部门协调困难。
    3、物业公司管理水平低,服务意识差,制度不健全。没有实行物业服务项目、服务标准及收费标准“三公开”,业主委员会、服务企业、服务合同、服务标准、收费标准“五规范”落实不到位。物业公司单方面追求效益,存在从业人员少、服务不到位、物业服务质量差、群众满意度低等问题,特别是在配备保洁、绿化、维修、保安等从业人员少,致使居民在保洁、供暖、电梯维护、秩序管理等方面投诉较多。如枫林湾小区,41栋楼,1800户,配备保洁只有5人,小区规划设计有4个大门,只开东西两门,上下班时常拥堵。
    4、小区管理和环境容貌整治不到位。住宅小区内外公共区域清扫保洁和相关设施保养维护不及时,存在住宅小区内私搭乱建、乱堆乱放行为;小区楼梯内张贴小广告行为严重;小区内垃圾堆积、存有死角死面,达不到日产日清标准;小区车辆停放无序,经常堵车;电梯维修不及时;消防门经常被车辆堵着;有的小区供电线路故障;小区绿化修剪不及时,绿地乱踩乱轧,不及时浇水等问题。特别是一些老旧小区,还存在外墙风化、楼顶渗水、管道堵塞、路面破损、路灯损环等问题,没有治安防范、清扫保洁、绿化养护、物业维修等基本物业服务。
    5、小区业主维修基金缴纳不到位。大部分小区业主没有办理房产证,没有缴纳住宅专项维修基金,一方面造成税收流失,另一方面造成维修没有资金来源。
    三、下步工作建议
    1、加强业主委员会建设。经济开发区社会事务管理局根据小区交付使用时间和小区居民入住率,按照成熟一个组建一个的原则,要加大工作力度,组织物业管理小区依法依规成立业主大会、选举业主委员会,参照《邯郸市物业管理办法》依法行使权利、履行职责。县住建局要针对业委会开展法律法规和业务知识培训,提高对物业管理规定的认识和水平,提升履职能力,使业委会代表业主行使好权力,协调好与物业服务企业的关系。引导业主委员会在监督物业提升服务质量方面发挥作用,对服务质量不高、环境秩序混乱、居民投诉率高的物业提出整改措施,整改不到位的物业启动解聘程序。
    2、加强监管规范运行。政府监管部门要充分发挥作用,在物业精细化管理方面,按照“先试点、再新建、后老旧小区”的顺序,选择1-2个小区开展试点,参照外地先进管理模式,探索适合本小区的管理方式,在保洁、秩序管理、基础设施管护等物业服务和“三公开”、“五规范”制度执行方面加大监管力度,按照三月见初效,半年见成果的思路,组织物业公司打造物业管理精品试点小区,之后其他小区观摩学习,以点带面,全面推开。同时要建章立制,定期组织物业公司到各小区观摩学习,取长补短,定期召开例会通报存在问题,提出整改措施,学习物业管理法规政策。
    3、全面提高物业管理覆盖面。推行物业公司、社区居委会、业主委员会“三位一体”建设,优化各方资源,形成合力,共同管理小区。一是新建商品房住宅小区要通过招投标选聘符合条件的物业服务企业实施物业管理。二是老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力,把物业管理同社区管理有机结合起来。要加大对老旧住宅小区的基础设施整治力度,对整治后具备条件的老旧住宅小区,落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务,确保小区基础性服务落实到位。三是破解小区物业管理收费难。
    4、适时组织对具备条件的小区开展房产证办理和住宅专项维修资金收缴活动。
    5、加大宣传力度,创造良好环境。物业管理事关千家万户,是和谐社会建设的重要组成部分。县政府职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》,加强对居民的物业消费意识教育,使业主和物业服务企业知法明理,对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识,以规范自己的行为。业主委员会依法开展业主自治管理,落实专门人员负责调解物业管理矛盾纠纷和争议。要加强基层协商,及时化解业主与物业之间的矛盾。要深化物业管理政策法规的宣传,营造有利于物业管理的良好社会氛围。
 
                                    2018年4月13日

 

  作者:邱县人大 责任编辑:邱县人大
 
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